On peut partager l’immobilier en 2 grandes familles :
- L’immobilier locatif (physique) : Investir physiquement en immobilier signifie acheter un bien immobilier pour le mettre en location.
- L’immobilier papier : Investir dans l’immobilier papier signifie acheter des parts d’une société qui investit dans un parc immobilier, vous êtes « porteur de parts » et vous bénéficiez d’une part des loyers ainsi que de la potentielle revalorisation de l’investissement.
L’immobilier locatif (physique)
Du 16ème au 18ème siècle, dans les civilisations les plus avancées les investissements à revenus variables étaient principalement fonciers et immobiliers.
En France, les propriétaires d’entreprises qui avaient fait fortune dans le commerce et l’industrie étaient incité à placer leur richesse dans des biens fonciers et immobiliers. C’est probablement ce qui explique la popularité de l’immobilier en France.
On dit souvent que l’immobilier est le placement le plus sûr, mais en réalité ce n’est pas le plus sûr, c’est le plus rassurant, nuance. Il procure un sentiment de sécurité parce que quand on achète sa résidence principale on se sent chez soi.
Avoir un sentiment de sécurité ne veut pas dire être en sécurité. L’immobilier est un investissement qui coûte cher, au coût de l’investissement initial il faut rajouter le coût du crédit, les différents (et nombreux) impôts liés à la propriété, le coût de l’entretien et des réparations, il ne peut pas être transféré d’un endroit vers un autre endroit (considéré plus sûr), et il ne peut pas être transformé en argent liquide du jour au lendemain.
L’achat d’un bien immobilier ayant souvent une dimension psychologique et affective, sa valeur est souvent surestimée, ça dépend aussi de la période à laquelle le bien est acheté, de l’endroit où il se situe, et du moment de la revente, car contrairement à la croyance populaire, les prix de l’immobilier ne font pas que monter, vous n’avez aucune garantie de réaliser une plus-value.
De 1950 à 2018 les prix de l’immobilier ont monté, mais si on rentre dans les détails, on peut constater que de 1850 à 1855, de 1870 à 1875, 1914 à 1920, de 1930 à 1950, 1980 à 1985, et de 1990 à 1995, les prix de l’immobilier en France ont baissé. (Source : INSEE)
De 1350 à 1430, les prix de l’immobilier (à Paris) ont été divisés par 4, et de 1900 à 1950 ils ont été divisés par 15 ! (Source : INSEE)
Et on pourrait rajouter la baisse des prix de l’immobilier ancien de 3% en 2008, et 7% en 2009. (Source : Wikipedia, HSBC)
Les prix de l’immobilier varient en fonction de la croissance économique, la croissance urbaine, la démographie, des régions, de la taille des villes, et beaucoup d’autres critères. On ne peut pas savoir comment vont évoluer les prix de l’immobilier.
Les avantages de l’immobilier locatif (physique) :
- La possibilité d’investir à crédit, donc à créer du patrimoine à partir de rien ou presque rien.
- Offre un revenu stable, avec les loyers.
- La possibilité d’habiter le bien immobilier
- Le logement peut être attribué à des proches
- Peut donner droit à des avantages fiscaux
Les inconvénients de l’immobilier locatif (physique) :
- Nécessite d’importantes dépenses en capital
- Les frais importants : On estime que le rendement net d’un immeuble ne représente en moyenne que la moitié ou les 2/3 du rendement brut. (Source : INSEE, Duon et Chambres des notaire)
- Le loyer peut ne pas être suffisant pour permettre de rentabiliser son investissement
- Le loyer peut ne pas être suffisant pour permettre à l’acheteur de rentabiliser son investissement
- Les loyers peuvent être bloqués pour des raisons sociales (et politiques) par les gouvernements.
- Le locataire peut être (ou devenir) insolvable
- Le manque de liquidité
- Peut nécessiter une gestion active et une expertise
- La règlementation : les règlementations en matière fiscale et les normes liées aux bâtiments changent très souvent.
- Influencé par des facteurs très locaux
- Certains logements ne parviennent pas à trouver de locataire dans les régions où l’activité économique est limitée.
L’immobilier papier
L’immobilier papier (aussi appelé pierre papier) permet aux investisseurs d’effectuer un placement proche de celui qu’ils feraient dans de l’immobilier locatif physique, tout en évitant les principaux inconvénients de l’immobilier locatif physique.
Les SCPI :
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans soucis de gestion, la société de gestion s’occupe de tout (acquisition, gestion et entretien du parc immobilier, perception des loyers et recherche des nouveaux locataires), vous n’avez qu’à recevoir votre part de loyer.
Les différentes catégories de SCPI :
- Les SCPI de rendement : SCPI de bureaux : qui investissent majoritairement dans l’immobilier dans des bureaux. SCPI de commerces : qui investissent dans des centres commerciaux, des murs de boutiques. SCPI spécialisées : qui investissent dans les secteurs de la santé, les EHPAD, l’hôtellerie, les logements étudiants, … SCPI diversifiées : composées majoritairement de bureaux et de commerces. Leur objectif est de distribuer des revenus réguliers.
- Les SCPI de capitalisation : Elles investissent dans des biens immobiliers avec des rendements faibles, principalement de l’immobilier d’habitation. Leur objectif est de générer une plus-value à la revente, elles ne versent pas de revenus réguliers.
- Les SCPI Fiscales (anciennement, Déficit foncier) : Elles investissent dans l’immobilier d’habitation neuf ou rénové offrant des avantages fiscaux.
Les différents frais d’une SCPI :
- La commission de souscription : Elle est perçue une seule fois par la société de gestion à chaque souscription. Elle est utilisée pour assurer la prospection et la collecte des capitaux, ainsi que l’exécution des programmes d’investissement.
- La commission de gestion : Elle correspond à un pourcentage du montant hors taxes des loyers encaissés et des produits financiers nets encaissés par la société de gestion. Cette commission est utilisée pour couvrir les frais administratifs de la SCPI.
- La commission d’acquisition ou de cession d’actifs : Elle est calculée sur le montant des opérations réalisées dans la SCPI. Elle n’est prélevée que lors d’une acquisition à la suite de nouvelles souscriptions.
- Les frais de cession et de droits d’enregistrement : Ils sont prélevés lors d’une acquisition sur le marché secondaire d’une SCPI à capital fixe.
Les différentes formes de SCPI :
- Les SCPI à capital fixe : La valeur de capital est définie par le gérant lors de la création de la SCPI, dès que ce montant est atteint, le capital de SCPI ne peut être augmenté que pour faire de nouveaux achats d’immobiliers, et sur décision du gérant.
L’augmentation de capital pour acquérir de nouveaux biens se fait sur un marché primaire, et un marché secondaire est organisé par la société de gestion permettant aux associés de vendre leurs parts. Le prix des parts de la SCPI dépend de l’offre et la demande, et il n’est possible d’investir dans la SCPI que lors des périodes de souscription ou sur le marché secondaire. - Les SCPI à capital variable : Il n’y a pas de montant de souscription défini, et les souscriptions peuvent être faites à tout moment. La société de gestion émet en permanence de nouvelles parts au fur et à mesure qu’elle collecte de nouveau capitaux.
L’inconvénient est que le gérant sera obligé d’investir les capitaux même s’il ne trouve pas d’opportunités d’investissement. Ce qui pourrait dégrader les performances de la SCPI avec des investissements de moins bonne qualité. Il n’y a pas de marché secondaire, c’est la société de gestion qui rachète quasi systématiquement les parts des associés qui souhaitent vendre. Par-contre, c’est la société de gestion qui détermine le prix de souscription et le prix de retrait en fonction de la valeur des actifs de la SCPI.
Les avantages des SCPI :
- La gestion est entièrement prise en charge par une société de gestion.
- La faible volatilité. (Les parts de SCPI sont auditées une fois par an, et n’évoluent pas forcément tous les ans, ce qui les rend très peu volatiles)
- La possibilité d’investir à crédit.
- La possibilité d’investir des montants plus faibles que dans l’immobilier physique (à partir de quelques centaines d’euros).
- Permet d’investir avec plus de facilité dans l’immobilier professionnel et sa diversité : Commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, établissements de santé, etc.
- Diversification, dans une SCPI il y a plusieurs biens immobiliers, de diverses zones géographiques (Europe, Amérique du nord, Amérique du sud, Asie), et diverses typologies, ce qui permet de limiter les risques de carences locatives.
Les inconvénients des SCPI :
- Les frais sont généralement plus élevés (c’est le coup de la gestion déléguée).
- Le manque de liquidité. (La liquidité dépend de l’évolution du marché immobilier, comme pour l’immobilier physique).
- Les rendements peuvent évoluer dans le temps selon la gouvernance de la société de gestion et l’évolution du contexte économique.